분양권과 입주권의 차이점 (전매제한 기간, 입주권 매매 조건)

 

신축아파트나 입주를 앞둔 아파트 매물을 살펴보다 보면 분양권, 입주권이라고 설명되어 있으면서 분담금, 환급금 같은 설명이 되어 있어 어려운 경우가 많습니다. 분양권과 입주권은 비슷한 것 같으면서도 다른 점도 많아 헷갈릴 수 있습니다. 분양권과 입주권은 모두 주택을 매입할 수 있는 권리를 의미하지만, 그 근거와 성격, 취득 절차, 세금 등에서 차이가 있는데요. 오늘은 분양권과 입주권의 공통점과 차이점에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 

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분양권과 입주권의 공통점은?

분양권과 입주권 둘 다 새 집에 들어갈 수 있는 권리를 가집니다.

분양권은 주택법에 따라 주택 청약에 당첨되어 주택을 공급받을 수 있는 권리를 말합니다.

입주권은 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발·재건축 사업으로 노후주택을 철거하고 신축하는 경우, 기존 노후주택을 보유하고 있던 조합원에게 부여되는 새 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

 

 

 

 

분양권과 입주권의 차이점

초기비용

분양권은 청약에 당첨이 되어 주택에 입주할 권리를 가지게 되는데 계약금만 부담하면 초기비용이 크게 들지 않습니다. 중도금과 잔금은 대출이나 전세를 맞춰 충당할 수 있기 때문입니다. 

 

이에 반해 입주권은 초기 투자금이 보다 크게 발생합니다. 건물평가액에 프리미엄을 더해서 초기투자금이 계산되기 때문입니다. 다만, 총금액은 입주권이 더 쌀 수도 있습니다. 왜냐하면 일반 분양가보다 조합원 분양가가 보통 더 저렴하기 때문인데요. 그래서 수익성을 따진다면 보통 입주권이 더 높습니다. 

 

 

리스크

분양권은 당첨이 되면 보통 2-3년 뒤 입주 확정이므로 사업에 대한 리스크를 감당할 필요가 없습니다. 괜히 묻지 마 청약이 성행하는 것이 아닐 것입니다. 다만, 시장 상승기에 청약을 받았는데 시장이 꺾여 입주시기에 하락을 맞이하게 됐다면 조금 어려울 수는 있겠지만 사업 자체에 대한 리스크는 없고, 특히 실거주를 할 것이라면 크게 문제 될 것이 없습니다.

 

입주권은 재개발, 재건축 사업을 하면서 단계마다 마주하게 되는 모든 리스크를 안고 가게 됩니다. 사업 자체에 대한 리스크, 지연, 추가 사업비에 대한 분담금 리스크, 만약 시장 상황이 좋지 않아 프리미엄 발생하지 않거나 미분양된다면 그에 따른 리스크 등이 있습니다. 그래서 총금액이 쌀 수 있고 발코니 확장, 에어컨 등 조합원 혜택들이 주어집니다. 또 로열층을 우선적으로 선택할 수 있기도 합니다. 리스크를 이겨내고 성공만 한다면 큰 과실을 얻을 수 있는 것이 입주권입니다.

 

 

 

 

주택수 포함 여부

분양권과 입주권 모두 주택 수에 포함됩니다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 후 실제 사용하기 전까지 주거용인지, 상업용인지 확정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 그래서 분양권이나 입주권 취득 시 주택 수에 따라 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 부동산 세금이 달라질 수 있으므로 비과세 조건이나 중과세율을 고려해야 합니다. 분양권과 입주권이 주택 수에 포함되는 시점은 다음과 같습니다.

 

• 분양권: 2020년 8월 12일 이후 입주자모집공고를 통한 분양권과 관리처분계획을 통해 받은 입주권
• 입주권: 2021년 1월 1일 이후 관리처분계획을 통해 받은 입주권

 

 

세금

취득세

분양권은 입주 시에 토지+건물분에 대해 취득세를 납부합니다.
입주권은 입주권을 받으면서 토지에 대해서 소유권이 생겨서 토지 분에 대해 취득세를 내고 완공 후에는 건물 분에 대해서 취득세를 내게 됩니다. 

보유세

분양권은 보유세가 없습니다. 비과세입니다. 
입주권은 토지에 대한 보유세가 과세됩니다. 

양도세

둘 다 양도 시 양도소득세를 납부합니다. 단 보유기간에 따라 양도세율이 다릅니다. 보유기간양도세율은 아래 표와 같습니다. 

1년 미만	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%
2년 이상	기본세율 (6~42%)

 

매매 가능 여부

분양권은 전매 제한이 있는 경우 주택법 제101조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 받을 수 있으므로 전매 제한이 끝난 후 매매가 가능합니다.

공공택지 또는 규제지역>
수도권 : 3년
수도권외 지역 : 1년

​<공공택지 외 택지>
투기과열지구 수도권 : 3년 / 수도권 외 : 1년
투기과열지구 아닌 지역 : 수도권 과역억제권역 : 1년
수도권 성장관리권역 및 자연보전권역 : 6개월
수도권외 지역 : 광역시 중 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제 36조 제1항 제1호에 따른 도시지역 : 6개월

전매 제한 기간은 단지마다 다르므로 확인이 필요합니다. 아래 링크 클릭하셔서 단지 이름 검색하시면 전매 기간을 빠르게 확인 가능합니다. 

 

 

입주권은 도시 및 주거환경정비법이 명시한 양도가능 사유에 해당되어야 양도(매매)가 가능합니다. 가장 먼저 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조(조합원)에 의거하여 10년 보유 5년 거주(1세대 1 주택) 조건이 성립돼야 입주권지위가 온전히 승계됩니다. 이 조건을 만족하는 경우가 많지 않아 보통 재개발 재건축 조합원 매물이 귀합니다. 그래서 거래는 주로 분양권이 활발하게 일어나고 입주권은 상대적으로 매매가 적은 경향이 있습니다. 입주권 양도가 가능한 조건은 아래와 같습니다. 

 

자세한 조항 알아보기

상속으로 취득한 주택의 세대원 전원이 이전한 경우

세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 모두가 2년 이상 해외에 체류하는 경우

세대원 전원이 근무 생업 또는 질병으로 인해 이전하는 경우 (단 해당 사업구역을 벗어난 특별시 광역시 특별 자치시·도, 시 또는 군으로 이전 시)

사업 지연 등 ● 조합설립 인가 일 이후 3년 이상 사업시행 인가 신청 안 했을 때 ● 사업시행 인가 일 이후 3년 이내 착공을 안 했을 경우 ● 착공일로부터 3년 이상 준공하지 않았을 경우

 

입주권 매매 시 주의사항

1. 해당 정비구역 내 2개 이상의 입주권을 보유하고 있는 조합원 매물을 매수하는 경우 현금청산 대상입니다.

2. 투기과열지구 내 정비 사업에서 조합원과 일반분양 대상자는 분양 선정 일로부터 5년간 투기과열지구 내 정비 사업에서 분양신청이 불가합니다. 따라서 위 조건에 해당하는 조합원 매물을 5년 이내 본인과 세대원이 일반분양을 받는 경우 투기과열지구 내 다른 정비 사업 조합원 매물 취득 시 현금청산 대상이 됩니다.

 

 

 

재개발, 재건축, 분양권 투자를 고려하고 있다면 각 사항을 꼼꼼히 살펴보고 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

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